下半年房价或将重新上涨

报告称，北京房地产市场以去年8月为分水岭，商品房市场从“量缩价涨”转变为“量升价跌”。房地产开发商普遍资金链偏紧，房价理性回归成为必然趋势。为此，今年北京商品房销售均价仍将维持下跌的态势。

未来几月，由于北京限价房的集中销售，商品房销售均价将有较大降幅，可能会在现价基础上再降10％到20％，商品房销售均价可能降到每平米8000元左右。之后，随着限价房的销售高峰过去，房价将会在低位徘徊，但价格降幅不再会很明显。商品房销量会有所回升。

报告指出，今年下半年，如果国际金融危机不继续恶化，中国一系列保增长、扩内需的宏观调控政策切实有效，届时北京商品房销售价格有望重拾升势，开始新一轮上涨行情。

商业地产将出现过剩

从现状来看，北京房地产领域目前面临住宅市场供需双向疲软、商业地产明显供过于求、改善性住房需求受到明显抑制、限价房或将成“鸡肋”等诸多问题。

报告称，2008年第三季度北京住宅市场上，开发投资出现2003年以来首度负增长，施工面积、新开工面积和竣工面积均出现负增长，开发商明显信心不足；与之同时，受心理预期影响，需求没有得到释放，一二手房销售均出现负增长。

与住宅市场负增长不同，2008年商业地产竣工面积大幅增长，加上不断上升的空置面积，在经济不景气的2009年，北京商业地产将出现过剩。

■ 报告解读

【关键词·经济形势】

“物价涨幅将进一步下降”

报告认为，2009年，北京经济增长总体会放缓，这一方面会影响到老百姓对未来收入增长的预期，从而减少消费；另一方面经济增长的放缓将会使一部分居民面临失业或收入增长放缓。

报告同时考虑了有利因素，2009年将有新中国成立60周年大庆，加上奥运会遗产魅力，具有不少消费热点。为此，报告预测2009年北京消费品零售额将会达到5300亿元。

经济增速下滑以及货币政策效果的滞后性，使得北京物价涨幅在一段时间内仍会向下调整。工业品出厂价格指数以及原材料、燃料、动力购进价格指数在近期的下滑，使得物价涨幅进一步下降的预期更加强烈。

【关键词·奥运经济】

“奥运后建筑业将受影响”

关于奥运会后的经济发展，报告指出，奥运所带来的影响具有不确定性。根据之前几届奥运会主办国GDP的数字来看，奥运会前7年的GDP增长率明显高于奥运会后7年的增长。

为此，奥运会对北京经济增长的影响目前尚不能明确。但从北京市政府采取的一系列措施来看，北京不会出现后奥运低谷效应。同时，从近两年的股市表现来看，涉奥企业都是受益者。

报告认为，奥运会后，投资减少会影响建筑业的继续发展，但奥运场馆、城市基础设施和国际知名度作为一种长期存在的奥运遗产，可以为服务业的持续发展提供可能。

【关键词·城市发展】

“应建3大城市副中心”

报告认为，北京应启动建设3个城市副中心，包括石景山－门城－丰台区域的京西副中心、通州－亦庄副中心和顺义副中心。通过副中心的建设，解决北京城市发展中出现的区域不平衡矛盾，并利用副中心交通、经济基础、人口规模、空间资源等，对周边地区产生较大的辐射带动作用。

此外报告称，北京人口增长率自2015年后会逐渐减退，人口发展处于后期扩张阶段。人口迅速增长抑制了资本积累和经济发展速度。同时，人口迅速增长导致雇用水平降低，使劳动力的生产性减退。人口的快速增长不利于北京经济发展。